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Invest Management/Case Study

에이리츠, 급등하고 있는 리츠관련주의 적정가를 산정해 볼까요?

by 소소한 소닉로드 2021. 6. 3.
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에이리츠, 급등하고 있는 리츠 관련주의 적정가를 산정해 볼까요?

 

이제는 과거라는 말이 절로 나오게 되는 산업의 세대인 Baby Boomer들이 은퇴할 연배가 된 것 같습니다. 

 

혹...

사람들은 지금의 세대들이 풍요 속의 삶이라

좋은 환경 속에서 대한민국을 살아가고 있다고들 말은 하지만,

개인적인 판단에는 지금의 세대들보다는 과거 BB세대가

성장하는 국가와 함께 했으니, 더 행복한 꿈과 희망이 있었던 좋은 세대라 평가하고 싶습니다.

 

그러한 세대들의 은퇴와 더불어 건물주라는 신드롬이 우리 사회를 이상한 부동산 투자의 열기로 덮고 있는데요,

건물을 직접 사고 팔 여력은 없고,

건물주는 되고 싶은 이들이 관심을 가질 수 있는

투자처 중 하나인 리츠회사 '에이리츠'의 적정가를 한번 산정해 보도록 하겠습니다.

 

1. 에이리츠의 주요 사업은

부동산 투자회사법에 따라 설립된 주식회사로서 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 취득 부동산의 개발운영(분양, 임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접투자로 인한 위험 회피가 가능하게 함을 목적으로 합니다.

 

1.1. 부동산 투자회사의 비교

 

- 자기 관리 부동산 투자회사 

자산운용 전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

- 위탁관리 부동산 투자회사 

자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

- 기업구조조정부동산 투자회사

기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의
투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

 

사업보고서

 

- 국내 리츠 시장 현황

사업보고서

 

총자산규모로 보면, 

SMAP BA

증권시장에서 움직이는 리츠의 규모는 6.1조 원 수준으로 전체 시장 63.8조 원 대비 9.56%입니다.

 

일반국민 자산의 70% 이상이 부동산 시장에 매몰되어 있는데,

규모면으로 판단한다면, 시장은 시작 단계에 있는 것 같습니다. 

 

1.3. 시장 환경

 

- 연령계층별 인구 및 구성비 추이

산업자원부

 

- 공시지가 변동률

2020년도 공시지가는 전년 대비 전국 평균 5.95% 올라, 전년도 상승률 8.03%에 비해 상승 폭이 감소하였으며, 최근 10년간 평균 변동률(4.98%) 대비 다소 높은 수준으로 나타났다. 지역별로는 수도권 6.72%, 광역시(인천 제외) 5.91%, 기타(수도권․광역시 제외 시․도) 4.05%로 나타났다. 수도권 및 광역시의 가격 변동폭이 기타 지역에 비하여 큰 것은 서울, 부산, 대구 등에서 개발 사업이 활발히 진행되고 이에 따른 토지의 수요 증가가 가격 상승을 견인한 것으로 분석된다. - 산업자원부

 

* 연도별 공시지가 변동률

산업자원부

 

- 용도별 가격지수 

산업자원부

 

1.2. 에이리츠 사업

 

- 자산의 구성

사업보고서

자산의 구성 중 현금성이 없는 이유는

부동산 투자회사법 제25조 제2항 제3호에 의거하여 부동산 투자회사 소유 부동산의 매각대금은 매각일로부터 2년 이내에는 부동산으로 구분하기 때문 인 것 같습니다. 

 

- 매출실적

사업보고서

 

2. 시장의 주요 소식은

 

- 리츠 상장기업 브랜드 평판 5월 빅데이터 분석 1위는 롯데 리츠... 2위 ESR켄달스퀘어 리츠, 3위 에이 리츠 順

리츠 상장기업 브랜드 평판 2021년 5월 빅데이터 분석 결과, 1위 롯데 리츠 2위 ESR켄달스퀘어 리츠 3위 에이 리츠 순으로 분석됐다. 한국기업평판연구소는 국내 리츠 상장기업에 대한 브랜드 빅데이터 평판 분석을 했다. 2021년 4월 26일부터 2021년 5월 26일까지의 리츠 상장기업 브랜드 빅데이터 16,649,920개를 분석했다. 지난 2021년 4월 브랜드 빅데이터 15,028,357개와 비교하면 10.79% 증가했다. - 빅데이터뉴스

빅데이터뉴스

 

- 고개 드는 리츠…경기 회복기에 적합할까

상장 리츠 종목이 경기 회복 국면에 투자처로 주목을 받고 있다. 금융투자업계에서는 배당 확대 가능성, 추가 자산 편입 등으로 상승 여력이 있는 것으로 보고 있다. 28일 한국거래소에 따르면 국내 상장된 13개 리츠 종목의 이달 평균 수익률은 7.9%로 집계됐다. 이는 코스피 상승률(0.56%)을 크게 웃도는 수준이다. 특히 에이 리츠(39.1%), 모두투어 리츠(19.7%), 케이탑리츠(12.2%) 등의 상승이 가팔랐다. 이어 이지스 밸류 리츠(5.9%), 롯데 리츠(5.5%), NH프라임 리츠(4.9%), 코람코 에너지 리츠(3.7%) 등이 뒤를 이었다. 상장 리츠 모두 이달 들어 플러스(+) 수익률이다. - 뉴시스

 

- 에이 리츠 21% 강세 'ESG 영향력 확대 기대감'

12일 오후 2시 13분 기준 에이 리츠는 21.05%(2600원) 상승한 1만 4950원에 거래 중이다. 이현석 건국대 부동산대학원 교수는 11일 오후 서울 여의도 한국리츠협회 사옥에서 열린 ‘2021년 상반기 미디어데이’ 기조 강연에 나섰다. 이날 이 교수는 에이 리츠, 케이탑리츠, 모두투어 리츠 등 높은 수익률을 보여준 자기 관리 리츠를 언급했다. ESG(환경, 사회, 지배구조) 영향력 확대도 리츠 시장에 영향을 미칠 것으로 내다봤다. - 미디어리퍼블릭

 

인플레이션 방어에 부동산 정책 테마까지…'리츠'의 질주

아시아경제

3. 기업 실적 분석

naver

 

4. 시장 가격 변동

naver

 

2021.01. 저점 6,560원 대비 2021.05. 고점 20,300원으로 209% 상승 후 20일선 눌림목 조정 중입니다.

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4. 적정 가치 분석

 

- 동일업종 비교 평가

SMAP BA

동일업종 비교평가를 보면...

시총과 브랜드 평판이 있는 롯데 리츠는 시장에서 고평가를 받고 있는 것 같습니다. 최근 리츠회사들의 주가가 상승하기는 하였으나, 아직까지는 시장의 평균 가치보다는 저평가 상태입니다. 

 

- 재무상의 적정가치는 

SMAP BA

 

재무 수치상 적정가는 17,897원이고, 시장가는 16,050원이라 약간의 상승여력은 남아 있으나, 2021.1Q의 실적이 저조한 관계로 아직은 2021년 실적을 확인하면서 투자하시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

1Q의 시장가 상승이 209%라 신규 진입에는 부담이 많이 되는 시점입니다.

 

'에이리츠' 

부동산 가격의 급등과 건물주 신드롬의 효과로 부동산 관리 분야에 특화된 기업이며, 2020년 재무수치는 상당히 양호한 상태입니다. 

 

"2020년 1Q와 같은 시장에서의 좋은 평가가 이어지길" 기대해봅니다.

 

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