'리모델링', 재건축의 대안이 될까요?
"최근 노후 중층 단지를 중심으로 리모델링 추진이 확산하면서 ‘공동주택 리모델링 협회’가 출범을 준비 중인 것으로 확인됐다."라는 기사가 있어서...
"리모델링??? 집안 인테리어 하는 것 아닌가?"라는 생각에 이것저것을 찾아보니...
개인적으로 생각했던 주택 내부의 수리/보수적인 개념보다는 건축물의 증축을 포함한 광범위한 개념이 있다는 것을 알게 되었습니다.
최근 주택시장이 재건축사업에서 일부 리모델링 사업으로 턴 하는 분위기라... 이와 관련한 내용에 대하여 잠시 알아보도록 하겠습니다.
1. 리모델링(Remodeling)이란?(다음백과)
건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 말한다.
건축법에서는 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 리모델링으로 정의하고 있으며, 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 다음의 요건에 적합한 구조로 하는 경우에는 용적률, 가로구역별 건축물의 최고 높이, 일조권 등의 확보를 위한 건축물 높이제한을 120%의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다.
① 각 세대는 인접한 세대와 수직 또는 수평 방향으로 통합하거나 분할할 수 있을 것
② 구조체에서 건축설비, 내부 마감재료 및 외부 마감재료를 분리할 수 있을 것
③ 개별 세대 안에서 구획된 실의 크기, 개수 또는 위치 등을 변경할 수 있을 것
주택법에서는 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선을 하거나 일정 범위에서 증축을 하는 행위를 리모델링으로 정의하고 있으며, 공동주택의 입주자 ・ 사용자 또는 관리주체가 공동주택을 리모델링하고자 하는 경우에는 시장 ・ 군수 ・ 구청장의 허가를 받아야 한다. 이 경우, 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하여 안전진단을 하여야 하며, 안전진단 결과 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 주택재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 공동주택의 경우에는 리모델링(증축을 위한 리모델링으로 한정)을 허가할 수 없다. 상기 규정에도 불구하고 일정 요건을 충족하는 리모델링 주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자 대표회의는 시장/군수/구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.
2, 리모델링을 선택하는 이유는
- 1990년대 이후 지어진 노후 중층 아파트들 상당수는 재건축 연한이 도래하지 않은 데다 높은 기존 용적률 탓에 재건축 대신 리모델링을 선택하는 추세다.
- 서울시가 리모델링 사업에 용적률 인센티브를 주는 내용 등을 담은 ‘공동주택 리모델링 기본계획 재정비안’을 내놓은 만큼 사업성이 더 좋아지기 때문이다. 서울시는 최근 기본계획을 재정비하면서 시 도로·공원 등 기반시설을 정비하는 경우 용적률을 최대 20% 포인트(p) 완화하는 등의 기준을 구체화했다.
- 재건축보다 규제가 덜하다는 점이다. 재건축은 준공 후 30년 이상이 지나고 안전진단에서도 D등급 이하를 받아야 하지만, 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 추진할 수 있다. 안전진단도 수직증축은 B등급, 수평증축은 C등급 이상을 받으면 된다. 조합 설립을 위한 주민 동의율도 66.7%로 재건축(75%) 보다 낮다.
2, 리모델링 시장의 흐름은
- 리모델링 열기에 '공동주택 리모델링협회' 생긴다.
최근 노후 중층 단지를 중심으로 리모델링 추진이 확산하면서 ‘공동주택 리모델링 협회’가 출범을 준비 중인 것으로 확인됐다. 기존 한국리모델링협회는 협회 성격이 리모델링 산업에 방점이 찍혀 있고 빌딩과 건축물을 주로 취급해 아파트 등 공동주택 리모델링을 위한 정부와의 소통창구는 전무했기 때문이다. 범수도권 리모델링연합회 관계자는 17일 "내년 초 출범을 목표로 사 단법 입의 성격을 띤 공동주택 리모델링 협회를 만들어 국토교통부에 사단법인 등록 신청을 할 것"이라고 말했다. - 아시아경제
- 통합 리모델링 바람은 한동안 이어질 것으로 전망
하지만 통합 리모델링도 넘어야 할 산은 많다. 아파트별로 연령과 평형이 다른 만큼 ▲비용분담 ▲사업방식(수직증축·수평증축) ▲인허가 속도 등을 맞춰야 한다. 구로구 신도림동 우성 1·2차도 인근의 우성 3·5차 단지와 함께 추진하려 했지만, 사업 방식을 두고 의견이 갈려 두 단지씩 나뉘어 통합 리모델링이 진행되고 있다. - 조선일보
- 수직증축 리모델링 진행
‘조합설립→1차 안전진단→1차 안전성 검토→건축심의→2차 안전성 검토→사업계획 승인→이주 및 철거→2차 안전진단→착공’ 순으로 진행된다. 수평·별동증축이 1차 안전진단만 진행하는 것과 비교해 넘어야 할 단계가 많다. 2차 안전성 검토는 조합이 제출한 용역 보고서를 공공기관인 한국건설기술연구원과 국토 안전관리원이 검증하는 방식으로 이뤄진다. - 한국경제
- "재건축 언제 기다려"…2000년대 입주 아파트 리모델링 열풍
한국리모델링협회가 집계한 자료에 따르면 지난달 기준 전국에서 리모델링 조합설립을 마친 아파트는 총 93개 단지(6만 7243가구)로 지난해 12월 54개 단지(4만 551가구)였던 것과 비교해 10개월 만에 72%가량 늘었다.
- "단지 규모 키우자"… 통합 재건축·리모델링 확산
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "작은 단지나 큰 단지 모두 같은 프로세스를 거쳐야 하기 때문에 세대수가 늘어나는 것 대비 비용 증가가 떨어지기 때문에 사업비 측면에서 비용 절감을 효과를 볼 수 있다"며 "최근 대단지를 선호하는 분위기 속에서 상품성도 강화될 수 있다"라고 설명했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "소규모 정비사업에 비해 대규모로 연합해서 통합 재건축을 하는 부분이 있기 때문에 단지 규모에 따른 대단지 가격 상승에 대한 기대감이 입주 후 높을 것으로 기대된다"며 "브랜드나 시공사와 협상에 있어서도 상대적으로 유리한 고지를 점할 수 있다"라고 밝혔다. - 토미토뉴스
부동산 가격의 인플레이션 현상과 재건축 규제/기간 등의 부담감 등으로 당분간은 '리모델링'이 재건축의 대안이 되어가는 분위기'인 것 같습니다.
3. '리모델링'과 관련된 우리의 기업들의 모습은 어떠했을까요?
협의의 의미에서는 특정 설계나 인테리어 등의 소규모 업체를 중심으로 리모델링 업체를 나누기도 하지만, 주택시장의 과열화에 따른 시장의 변화에 편승하는 재건축의 대안으로써의 리모델링 시장과 관련된 기업들은...
주택공급에 종사하는 모든업체들이 관련 있다고 하여도 이견은 없을 듯합니다.
그래도 좀 한정해서 기업을 본다면...
#CASE 1. 인테리어 디자인 도급순위
건축과 관련한 다양한 업체들을 보고 싶으면...
2021.04.03 - [Invest Management/Take Apart Sector_P] - 건설업종 2021.04.03.
건설업종 2021.04.03.
특정 부분(주식 관련)에서 정보를 수집하고, 분석해서 글을 쓰다 보면, 개인적으로 글의 양이 증가되어 지면이 많아 지는 것을 싫어해서 "정보를 한 번에 습득, 전달하는 방법은 무엇일까?"를 고
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2021.04.17 - [Invest Management/Take Apart Sector_P] - 건축자재 업종 2021.04.17.
건축자재 업종 2021.04.17.
건축(건설)자재 업종 2021.04.17. 건축자재로 사용되는 물품들이 너무도 다양해서 어떤 특정한 재료를 건축재 용도 확정하고 정리한다. 는 것이 쉬운 일은 아닙니다. 그러나 건축자재에 대한 일반
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를 참조하시면 될 것 같습니다.
* 그럼 '리모델링'과 관련한 주요 기업들의 시장에서 성적은 어떠했을까요?
2020년과 21년 1H 관련 기업의 재무 상태를 보면...
시장 평가에서는 건설업체의 시장 평가가 저조한 것과 같이 인테리어 대표기업들의 성적도 재무상태에 비하여 저평가 수준에 머무르고 있는 것 같습니다.
주택 가격의 고공행진이 안정화되는 시기가 오면 관련 업체에게도 훈풍이 불까요?
- 국보디자인/한샘/한솔홈데코/시공테크
2022년 전 국민 모두를 위한 주택시장의 안정화와 관련 기업들의 약진을 기원해 봅니다.
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