2021.08.21. '부동산 업종'
"금융당국은 가계대출을 거칠게 조여 가고 있고, 한국은행은 다음 주 기준금리를 올릴 가능성이 있다." - 연합뉴스
금리인상 카드가 나올 기미가 있는 가운데, 부동산 관련 업종을 조망한다는 것이 좀 꺼려지는 부분이 있긴 하지만, 우려점의 끝은 희망의 시작이라는 생각으로...
8월 3주
"토지와 건축 개발을 주요 업무로 하고 있는 부동산 업종"과 관련된 기업들을 조망해 보도록 하겠습니다.
1. 산업의 특성 및 시장 조망(사업보고서)
1.1. 신탁
신탁이라 함은 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자) 간의 신임 관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 의미합니다.
- 재산 관리 : 위탁자의 재산이 수탁자에게 이전된 이후에는 수탁자가 직접 신탁재산을 관리ㆍ처분하는 권한을 보유하게 되므로 분양대금 유용 등 개발 사업과 관련된 사고를 예방하고 분양업무와 관련된 전문성을 확보할 수 있음
- 도산 격리 : 신탁법은 위탁자 및 수탁자의 도산으로부터 신탁재산을 분별하도록 하고 있는 바, 신탁을 통하여 개발사업 관련 자산(토지, 건물)이 안전하게 보호됨으로써 안정적인 사업 추진 가능하게 되며, 이를 통하여 사업에 참여하는
금융기관의 이해관계자나 수분양자의 손실을 감소하게 할 수 있음
- 분쟁 조정 : 부동산신탁사는 신탁계약 및 사업 약정 등에서 사전에 정해진 바에 따라 개발 사업 관련 업무를 집행하는 역할을 수행하는 바, 이는 곧 이해관계자 간 분쟁 조정자로서의 역할을 수행하는 것으로 볼 수 있으며, 이러한 분쟁의 조정을 통해 준공 또는 입주의 지연을 예방하고, 사업기간의 단축을 통한 금융비용 절감 효과를 기대할 수 있음
- 재산 전환 기능 : 위탁자 입장에서 보면 신탁재산이 수익권으로 전환되는바, 위탁자는 신탁을 통하여 수익권을 양적으로 분할한 후 보유ㆍ양도하거나, 선ㆍ후순위로 구조화한 후 질적으로 수익권을 분할하여 보유ㆍ양도할 수도 있는 등 다양한 형태로 수익권의 내용을 설정할 수 있는 바, 이는 결과적으로 토지의 활용을 극대화하는 효과를 낳게 됨
- 사업권별 및 신탁 유형별 신탁 규모
- 부동산신탁사 현황 및 경쟁상황
- 시장 점유율 추이(영업수익)
1.1.1. 토지신탁
토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 부동산 신탁 유형으로 신탁재산의 처분 방식에 따라 분양형ㆍ임대형 토지신탁으로 분류되며, 건설자금 조달 책임 부담의 유무에 따라 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 분류됩니다.
- 신탁재산의 처분에 따른 분류 : 분양형 토지신탁(분양 아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합 등), 임대형 토지신탁(임대아파트 등)
- 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분 : 차입형 토지신탁(공사비 등의 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식), 관리형 토지신탁( 사업비를 위탁자 또는 시공사가 조달하는 방식으로)
1.1.2. 담보신탁
담보물이 되는 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 채권자(주로 담보대출을 실시하는 금융기관)에게 우선수익권을 설정(우선수익권 증서 발급)하여 대출을 받는 형태의 신탁상품으로써, 대출기간이 만료되어 위탁자(또는 제3의 채무자)가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 채무를 불이행(원리금 미지급)할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다.
1.1.3. 기타 신탁업무
관리신탁, 처분신탁, 대리사무, PFV의 자산관리회사 업무, 부동산 컨설팅 업무, 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 업무
1.2. 리츠(부동산 투자회사)
부동산 투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 『부동산 투자회사법』에 근거하여 설립된 회사로 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 취득 부동산의 개발ㆍ운영(분양, 임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접투자로 인한 위험 회피가 가능하게 함을 목적으로 합니다.
- 자기 관리 부동산 투자회사 : 자산운용 전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
- 위탁관리 부동산 투자회사 : 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
- 기업구조조정부동산 투자회사 : 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
* 부동산 투자회사(REITs)의 국내 시장규모
2021년 6월 말 기준 자기 관리 리츠 4개, 위탁관리 리츠 273개, 기업구조조정 리츠 22개로 총 299개의 부동산 투자회사가 운용 중에 있으며, 이중 한국거래소 유가증권시장에 총 13개사 (케이탑리츠, 에이 리츠, 모두투어 리츠, 이 리츠 코크렙, 신한 알파 리츠, 엔에이치 프라임 리츠, 롯데 리츠, 이지스 밸류 리츠, 미래에셋맵스 리츠, 이지스 레지던스 리츠, 제이알 글로벌 리츠, 코람코 에너지 리츠, ESR켄달스퀘어 리츠)가 상장되어 있습니다.
2. '부동산 업종'과 관련된 시장의 소식들은
- 주택담보·전세·마통… 부동산 대출 중단 도미노
우리은행이 20일 대출 한도 소진을 이유로 9월 말까지 전세 대출을 중단한다고 발표했다. SC제일은행도 일부 부동산 담보대출을 중단키로 했다. 농협중앙회는 농협과 축협의 집단 대출(부동산 단체 대출)을 당분간 승인하지 않겠다고 밝혔다.
전날 NH농협은행이 오는 11월까지 주택담보대출을 전면 중단하기로 한 데 이어 부동산 관련 대출 중단이 확산되고 있다. - 조선일보
- 중국인 국내 부동산 쇼핑 느는데, 관련 입법은 ‘방치’
외국인, 특히 중국인들의 국내 부동산 매수를 규제하는 법안이 국회에서 낮잠을 자고 있다. 이 사이 중국인들은 인천 부평과 경기 부천, 화성 등에서 아파트와 상가 매입에 나섰다. 18일 국회 의안정보시스템에 따르면 외국인의 국내 부동산 취득을 제한하는 내용의 입법안 대부분이 제대로 논의조차 이뤄지지 못하고 있다. 외국인을 차별해서는 안된다는 논리에 번번이 입법 단계에서 가로막히고 있는 모습이다. - 헤럴드경제
- 대법 "공매부동산 알선도 중개 업무… 보수 제한 적용"
공매 부동산을 알선하는 것도 공인중개사법상 중개 업무에 해당해 부동산 중개보수 제한 규정이 적용된다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 부동산 투자자인 김 모 씨가 공인중개사에게 보수 제한 규정을 초과하는 돈을 지급했다며 제기한 손해배상 소송 상고심에서 원고 패소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울 중앙지법으로 돌려보냈다고 20일 밝혔다. 김 씨는 공인중개사인 이 모 씨로부터 여러 차례 공매 대상 토지 취득을 위한 알선을 받고 입찰에 참여해 낙찰을 받기도 했다. 하지만 토지 매입을 위한 잔금 대출을 받지 못해 입찰보증금으로 냈던 1억 170만 원이 국고로 귀속됐다. - 연합뉴스
- 이르면 10월 ‘반값 복비’… 중개업계 “부동산 실패 책임 전가” 반발
- “사옥·마트·주유소도 굴린다” 대기업 잇단 진입에 리츠 시장 ‘기대감’
대기업들이 앞다퉈 리츠 시장으로 출격하고 있다. 부동산에 돈을 묶어두지 않고 현금 실탄을 확보하려는 것인데, 대기업의 잇단 진입에 국내 리츠 시장이 성장세를 보일 것이란 전망도 나온다. 리츠(REITs‧부동산 투자회사)는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자·운용해 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익 등을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자방식으로 사업을 한다. 상법상 주식회사 형태로 설립된 명목회사다. 21일 증권가와 부동산업계에 따르면 SK그룹이 설립한 SK리츠가 오는 9월 상장될 예정이다. 최초 편입 자산은 서울 종로구 사옥인 서린빌딩과 SK에너지 주유소 116개다. - 조선일보
이제는 산업군에 속한 기업들의 실적을 보는 시간입니다.
3. '부동산 업종' 분야의 ' 시장가 vs 적정가' 분석을 통한 ReOverRating 수치입니다.
* 주의사항 *
: 전문 투자 기관의 분석 수치와 평가 기준이 상이하여, 적정가의 금액에 다소간의 차이가 있을 수 있습니다. 투자 참조하실 때 고려하시길 바랍니다.
* ReOverRating 수치
: 적정가 기준으로 시장의 가치적 순환을 계산하기 위하여, 도입한 개념입니다. 상품의 가격결정에서 원가와 시장가 개념인 'Margin과 M/up'의 '개념의 차이' 정도로 보시면 될 것 같습니다.
수식은 "=([적정가]-[시장가])/[적정가]"입니다.
- 한국 자산신탁/한국 토지신탁/에이 리츠/케이탑리츠/SK디앤디
'부동산 업종'과 관련된 기업은
자금의 수급적 측면에서 국가의 부동산 정책의 변동에 따른 큰 영향이 예상되는 업종이긴 합니다. 다만, 부동산 관련 기업은 단기간의 제품을 생산하고 판매하는 형태의 매출구조를 가지고 있는 기업이 아니기 때문에 제품의 생산주기와 연동된 시장이라기보다는 인구, 지역특성, 주택보급률, 물가지수, 소득규모, 세제 등 국가경제와 일반경기와 연동하여 변화되는 장기성 순환의 구조를 가지고 있는 시장입니다.
가계부채 증대에 따른 정부의 부동산 과열 억제 정책 등의 입장에서는
국가정책이나 물가 안정적 조치, 경제의 불확실성 등의 어려움이 있기는 하겠지만, 부동산이라는 것이 인간의 노동력과 함께 세상을 구성하는 필수 불가결한 요소이기 때문에 그 용도에 따른 활용성의 문제가 있을 뿐 지속적인 시장의 수요는 있을 것이며, 산업에서 뛰고 있는 Player들의 꾸준한 포트폴리오 개발과 사업의 확대는 지속되리라 예상해 볼 수 있을 것 같습니다.
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