2022.09.19. '부동산'

2022.09.19. '부동산'

'코로나'와 '우크라이나전'에 원인을 두고 있는 '하이퍼인플레이션'을 잡기 위한 FOMC의 금리 정책에 신흥국을 포함한 세계 증시가 몸살을 앓고 있는 것 같습니다. 미연준의 안정화 조치가 정책적인 측면이 다소 강한 부분이 있기는 하지만, 달러 의존 경제에 미국의 독자적인 생존전략은 잘못하면 세계 경제를 망가뜨릴 수 있는 소지가 충분히 상존하여, '9월의 FOMC'와 '금리정책'을 앞둔 시장의 눈들은 미국의 정책을 두리번거리며, 관망이라 하기보다는 '변동성 이후의 효율적 자산 배분 전략에 타의적 웅크림'을 보이고 있는 것 같습니다.

9월4주'인플레이션'과 '부동산 자산 가격 폭락'의 모순적 병립이 지속되고 있는 시점 자산거품의 맹공을 몸으로 맞고 있는'부동산'과 관련된 기업들을 조망해 보도록 하겠습니다.

* 업종과 관련한 상세내역은 전기년(2021년)의 자료를 참조하시면 될 것 같습니다.

1. 업종 포지셔닝

SMAP BA

Sector의 위치는
시총 9.16조 원으로 Kospi 0.49%를 점유하고 있으며, 2021년 대비 시총은 13.81% 상승하였습니다. 섹터의 자산 증가 원인으로는 직접적인 주식 가격의 상승이라기보다는 신규상장 기업의 시장 진입에 따른 규모의 확장으로 보입니다.

시장의 평가는
2022년 PER는 39.71로 시장의 평균 수치를 하회하며, 자산주의 전형적인 특성이 반영되는 형태로, 금리인상과 부동산 가격의 하락에 따른 영향으로 보입니다.

재무적 평가는
YOY ROE 변동비가 2021년 기준 87.86% 상승한 -32.22로 금리인상에 따른 역금융비용의 삭감수와 비례하는 모습을 보이고 있습니다..

* 상기 자료에 사용된 지표는 기업 간 시총의 가중치를 무시한 평균치를 적용한 수치이며, 수치적 차이의 변별적 판단은 개별기업의 상세 자료를 참조하여야 될 것 같습니다.

2. 시장의 소식들은

- 부동산 경기 침체에 국내 건설 산업 ‘흔들’
국내 건설 산업의 포트폴리오 개선이 시급한 과제로 떠올랐다. 글로벌 금리 인상 기조, 원자재 가격 급등 영향으로 국내 주택·건설 시장이 위축되고 있어서다. 이제는 국내 공사와 주택사업 중심 구조에서 탈피, 글로벌 경쟁력을 높이기 위한 대책이 필요하다. 막중한 책임감도 부여됐다. 정부는 정체 상태에 놓인 수출 동력 회복을 건설 산업에서 찾고 있다. 외교, 금융 등의 지원을 약속하며 국내 건설사들에게 해외건설 수주 확대를 주문하고 있다. 치솟는 금리, 원자재 가격 급등에 부동산 시장이 속수무책으로 무너지고 있다. 거래는 실종됐고, 미분양은 늘고 있다. 주택 사업 비중이 전체 매출의 50%를 넘어서는 국내 건설 산업 기반이 순식간에 흔들리고 있다. 건설사들은 원자재 가격 상승과 분양 실패 등의 부담으로 분양승인까지 받아놓은 사업마저 착공을 늦추는 등 투자에 소극적으로 나서고 있다. 이런 가운데 공사 대금을 받지 못하는 ‘미청구공사액’은 증가하면서 재무 부담까지 짊어지는 형편이다. 모든 지표 하락… 국내 건설 산업 기반 ‘흔들’=19일 국토연구원 부동산 시장연구센터가 발표한 8월 부동산시장 소비자 심리조사 결과에 따르면, 지난달 전국 주택 매매시장 소비심리지수는 89.9로, 지난달(95.2)보다 5.3포인트 하락했다. 이는 4개월 연속 하락이자 국토연구원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 3월 이후 가장 낮은 수치다. - 아시아경제

아시아경제

- 캐피털사, 부동산금융 뇌관은 '브릿지론'
부동산 경기 침체로 캐피털사의 부실 우려가 커지고 있다. 코로나19 이후 풍부한 유동성을 바탕으로 성장한 부동산 시장이 꺾이면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출, 브릿지론(Bridge Loan) 등 고위험 부동산개발대출에 물려있는 캐피탈사들의 건전성을 계속 모니터링해야 한다는 지적이 제기된다. 한국신용평가가 등급을 부여하는 25개 캐피탈사의 부동산금융(본PF+브릿지론) 규모는 올해 1분기 말 기준 총 36조4000억원으로 집계됐다. 영업자산 내 부동산금융의 규모는 25%까지 성장했는데, 이 가운데 본PF와 브릿지론의 비중은 각각 14%, 11%로 나타났다. 같은 기간 상위 캐피탈 3사(현대‧KB‧하나 캐피털)의 부동산 PF대출 잔액은 3조 657억 원으로 전년 말 대비 75.26% 증가한 것으로 확인됐다. 지난해까지 연체가 거의 없었으나 올해 1분기에는 1.06%까지 연체율이 상승했다. - PAXNET

PAXNET

- 찰스 3세 영국 왕, 47조 부동산 물려받아… 세금은 ‘제로’
엘리자베스 2세 영국 여왕이 서거하자 왕위를 물려받은 찰스 3세는 왕위뿐만 아니라 엄청난 재산도 물려받았다. 그는 엘지자베스 2세 여왕으로부터 약 5억 달러의 재산을 물려받았다. 이뿐 아니라 약 343억 달러(약 47조)에 달하는 부동산도 상속했다. 더욱 좋은 점은 세금을 내지 않는다는 점이다. 영국은 왕실에는 상속세를 부여하지 않는다. 일반인은 40%의 상속세를 내야 한다. 찰스가 왕위를 계승함에 따라 버킹엄 궁전은 물론 런던 및 영국 전역의 왕실 소유 토지도 모두 찰스 3세의 것이 됐다. - NEWS 1

NEWS1

3. '부동산' 분야 기업의 ' 시장가 vs 적정가' 분석을 통한 ReOverRating 수치입니다.

* 주의사항 *
: 전문 투자 기관의 분석 수치와 평가 기준이 상이하여, 적정가의 금액에 다소간의 차이가 있을 수 있습니다. 투자 참조하실 때 고려하시길 바랍니다.

SMAP BA

* ReOverRating 수치
: 적정가 기준으로 시장의 가치적 순환을 계산하기 위하여, 도입한 개념입니다. 상품의 가격결정에서 원가와 시장가 개념인 'Margin과 M/up'의 '개념의 차이' 정도로 보시면 될 것 같습니다.

수식은 "=([적정가]-[시장가])/[적정가]"입니다.

- 한국토지신탁/모두투어리츠/한국자산신탁/케이탑리츠/SK디앤디

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'부동산'과 관련된 기업은
2022년 9월 '자산시장 축소'와 '금리인상'을 본격화 한 시점에서 가치 상승과 관현 한 언급은 부적절한 측면이 있기는 하지만, 인플레이션이라는 것이 자산가치의 상승을 말하는 것이고 지금의 경제 정책은 시장의 과도한 변동성을 제어하려는 측면이 강해서... 결론적인 근원물가 지수를 포함한 수치는 양날의 효과로 당분간 지속 상승하리라 예상해 봅니다. .

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